Tous les projets de travaux et de construction ont pour obligation d'être conformes aux dispositions des codes et des règlements locaux en vigueur. Ils sont conçus dans un souci de cohérence afin de s’insérer dans le milieu environnant (bâti et naturel) et les paysages urbains ou ruraux du territoire. L'acte de construire s'inscrivant dans un temps long, la recherche de la qualité de réalisation des constructions projetées et des travaux sur les bâtiments existants, dont les clôtures, est importante.

Les services des communes, et notamment celui de l’urbanisme lorsque celles-ci en sont dotées, ont pour mission de vous informer sur le droit applicable, de vous conseiller et de réceptionner vos demandes. Ils sont donc vos premiers interlocuteurs. Cette étape est indispensable. C’est pourquoi il ne faut pas hésiter à prendre contact avec eux le plus en amont possible du dépôt de la demande et avant tout engagement (avec un notaire ou un constructeur...) pour :

• Retirer les documents et formulaires (déclaration préalable, permis de construire ou de démolir, demande d’enseigne, autorisation de travaux) ;
• Recueillir des informations réglementaires importantes (implantation d’une maison, changement de destination, réhabilitation bâti ancien, mètres carrés disponibles, toiture, matériaux, lotissement, création ou rénovation d’une devanture commerciale, dimensions d’une enseigne, clôtures, ravalement, isolation par l’extérieur d’une construction…) ;
• Déposer un avant-projet qui fera l’objet d’une étude rapide avec l’intervention si nécessaire de l’architecte conseil de GPS&O afin de faire un pré-diagnostic de votre futur dossier.

Les demandes, bien préparées et finalisées, sont à déposer en mairie ou sur le Guichet Numérique des Autorisations d’Urbanisme (GNAU) de la commune. La procédure et les formulaires pour demander un permis de construire (ou autres demandes d’autorisation) sont gratuits. Cependant, les professionnels qui interviendront sur votre dossier et lors de la mise en œuvre de vos travaux (architecte, dessinateur, professionnels du bâtiment, huissier, …) devront être rétribués. 

Faites-vous aider par un professionnel

La préparation du dossier est essentielle. Pour apporter toute la qualité au projet comme à la demande d’autorisation, le concours de professionnels qualifiés vous sera précieux pour élaborer tous les types de projets. En effet, pour les constructions de maisons individuelles ou les réhabilitations, dont certaines peuvent être complexes, en particulier celles situées en secteurs protégés, un professionnel vous aidera à comprendre la réglementation applicable à la parcelle de terrain. Il saura également vous accompagner pour élaborer votre projet et s'assurer qu'il s'insère bien dans le milieu environnant.

L’intervention d’un architecte est obligatoire selon les termes de la loi. Cependant, au-delà de ce caractère légal, son choix peut s’avérer déterminant pour assurer la réussite d’un projet de travaux ou de construction. Les conditions légales d’intervention d’un architecte pour déposer une demande d’autorisation d’urbanisme sont :

• Construction neuve de plus de 150 m² de surface de plancher (SdP) ► architecte obligatoire
• Travaux sur bâti existant : si le projet porte la SdP au-delà de 150 m² ► architecte obligatoire
• Existant déjà à 150 m² et + de 20 m² ► architecte obligatoire
• Si le projet crée moins de 20 m² de SdP, même au-delà de 150 m² existants ► architecte recommandé mais pas obligatoire (projet soumis à DP)

Ordre national des architectes 

Comment faire le choix d’un terrain ?

Quelle que soit la formule que vous adopterez pour construire, étudiez votre projet global avant de vous engager à acheter le terrain. Son emplacement conditionne des démarches et des conséquences différentes.

Pour qu'un projet soit instruit dans de bonnes conditions, la réalisation d’une étude de faisabilité préalable au dépôt officiel en mairie s’impose. En effet, la réglementation relative au droit de l’urbanisme s’est intensément complexifiée depuis 2016. À cela s’ajoutent des interconnexions de ce droit avec d’autres législations. C’est pourquoi, tout demandeur prévoyant des travaux importants sur du bâti existant ou l’édification d’une maison individuelle ou une construction de plusieurs logements est vivement invité à déposer un avant-projet en commune (un plan de masse + deux à quatre façades + une notice succincte sur les matériaux envisagés).

Cette démarche préalable doit permettre de préparer la demande d’autorisation et, par la suite, l’instruction officielle de la demande. Il ne s’agit pas d’instruire le projet mais des professionnels peuvent donner un premier avis sur sa faisabilité, sur certains points réglementaires, l’aspect architectural et les éléments qui faciliteront son insertion dans le milieu environnant.

L’instruction qui interviendra après dépôt en mairie de la demande selon les dispositions légales en sera facilitée.

Pour être instruit, un dossier doit être complet

Votre dossier devra comporter toutes les pièces demandées par le code de l’urbanisme mais également celles qui doivent éclairer au mieux les services extérieurs qui ont l’obligation d’examiner le dossier pour rendre un avis, que vous devrez prendre en compte !

Quelles autres administrations doivent être consultées ?

Pour tous travaux en secteur protégé (présence d’un monument historique) : selon la situation du terrain, le dossier sera transmis à l’Architecte des Bâtiments de France. Au nom de l’État, il exerce sur tous les travaux et constructions un contrôle assorti éventuellement de prescriptions dont le respect est obligatoire dans la mise en œuvre des travaux lorsque son avis est conforme et, vivement recommandé dans les autres cas.

Pour tous travaux en site naturel : la Direction Départementale de l'Équipement et de l'Agriculture (DDEA) doit être consultée.

Pour tous travaux intérieurs d’aménagement : dans un local commercial ou un établissement destiné à accueillir du public (ERP), des administrations et services extérieurs devront être consultés (Commission d’accessibilité et Service départemental d’incendie et de secours - SDIS - pour la sécurité des locaux).

C’est pourquoi la loi oblige les demandeurs à joindre à tout dossier :

• Pour les établissements recevant du public (ERP : commerces, bureaux...) : un dossier doit être joint à la démarche de Permis de Construire (PC) ou, en parallèle de la Déclaration Préalable (DP), une Autorisation de Travaux (AT) doit être déposée au titre du code de la construction et de l’habitation. Ce dossier comporte un imprimé spécifique, une notice de sécurité et d’accessibilité aux personnes handicapées et les plans intérieurs avant et après travaux. Le Service Départemental d’Incendie et de Secours (SDIS) et la Direction Départementale des Territoires (DDT) en assureront l’instruction.
• Un dossier pour l’hygiène dans les commerces alimentaires sera transmis pour instruction à la Direction Départementale des Services Vétérinaires.
• Une demande d'enseigne doit être déposée au titre du code de l'environnement pour toute modification ou changement des enseignes du commerce. Ce projet devra être conforme aux dispositions du Règlement Local de Publicité intercommunal (RLPi) approuvé par la Communauté urbaine le 6 avril 2023.

Pour les travaux compris dans l’Opération d’Intérêt National (OIN) Seine-Aval, la commune transmettra la demande à la DDT qui l’instruira.

Pour tout complément d’information, il est possible de retrouver sur le site internet de certaines communes du territoire des informations complémentaires utiles et pratiques : les règlements (PLUi, SPR PSMV, RLPi…), les formulaires, des plaquettes d’information…